初心者不動産デベロッパーの奮闘

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不動産デベロッパーの仕事内容とは? 建物が工事着手するまでの流れ、不動産開発の推進業務とは?

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こんにちは!!

 

ぽんぽんたです!!

 

最近少しずつではありますが、推進業務のいくつかを主体的に進めることを

任せてもらえるようになってきました!

 

これが本当に楽しい。。。笑

 

仕事が楽しいと思えているのはとても幸せなことだと思います。

 

さて、今回は不動産デベロッパーの開発業務のうち、

土地・用地を仕入れた後から建物の工事が始まる着工までの

推進業務についてご説明いたします!!

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過去記事にも不動産デベロッパーについて記事にしておりますので、

こちらもご参考ください!!

 【不動産デベロッパーのついての概略】

blog.ykponponta.com

【不動産デベロッパーの仕事内容、土地・用地仕入れ編】

 

blog.ykponponta.com

 

 

 1.土地・用地を引き継ぐ

前回の記事の通り、土地・用地を仕入れる段階で、どんな建物を建てて収支を組み立てるのかはざっと決まっています。

 

その内容に基づき、より詳細部分までコストを詰めていったり、プロジェクトのスケジュールを精査します。

 

この場合、土地の上に建物が残っている場合、

建物解体工事が必要となります。

土地の上に建物があったら新しく建物を建てられませんからね。。。

 

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2.引き継いだ土地・用地を詳細に調査

引き継いだ土地・用地がどのような状況なのかを詳しく調べます。

例えば、

(1)ボーリング調査

(2)境界確認・確定

(3)現況測量(高低測量・真北測量)等

 

こちらを行い、土地に問題がないかを調べます。

(1)ボーリング調査

小学生の時、理科で少し学んだと思いますが、

地中がどのような層でできているのかを調べます。

<詳細>

建物の地盤は、あれだけの大きな建物、そこで暮らす私たち、家財道具、すべてのものを長年にわたって支え続けなければいけません。ですから、地盤がしっかりとしたものでないと支えきれずに地盤沈下を起こし、建物が傾いたりゆがんだりします。

構造物を建てるとき、まず、地盤をしっかりと調査し、その結果に応じて基盤工事を行っていきます。地盤調査にも数種類の方法がありますが、マンションなどの大きな建物などを支えるためには、ボーリング調査という方法を使って、より精細な地盤の調査とそれに見合った基礎工事が必要になります。

土地には長い歴史が堆積層となって積み重ねられています。表面の地面から、何層かの土の重なりを経て、支持層と呼ばれる硬い地盤に突き当たります。この支持層に届くように杭打ちをするなどの基礎工事をすれば、建物の耐久性は保証されます。ボーリング調査は、その土地の地盤の状態を調査するものです。

ボーリング調査では、円筒形状に穴をあけ、1メートルごとにN値というものを測ります。N値はその地盤の硬さを表す指標になり、N値が高ければ高いほど、地盤は強固なものということになります。

ボーリング調査は支持層まで調査しますので、しっかりと基礎工事を行えるという利点があります。地盤の状況は土地によって異なり、地表からほどなく支持層に当たるものもあれば、かなり深く掘らないと支持層に当たらないところもあります。

例えば、関東平野では関東ローム層という分厚い堆積層の下に支持層があるので、10メートル近く掘らないと支持層に当たらないこともあります。(例えば新宿駅西口付近)。しかし、谷部分に当たるところは関東ローム層がすでに浸食されているので数メートルで支持層に当たるところもあります。(例えば渋谷駅前・元渋谷川付近)また、丘陵地は比較的浅いところに支持層がありますが、低地は深いところに支持層があります。このように、土地によって地盤の状況はさまざまです。

(引用元:ボーリング調査とは。まずは地盤を調べよう!)

 

建物を建てる時にしっかりとした地盤に杭を差し込み、

その上に建物を建てないと不安定な土地の上に建物が建つことになるため、

把握が必要です。

 

(2)境界確認・確定

隣の土地との境界の状況を把握します。

土地は1㎡ずれるだけでかなりの金額が変わりますので、

精密に調査することが必要です。

 

このようなポイントで境界を確定します。

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(引用元:土地境界確定測量のご案内|高橋調査設計株式会社)

(3)現況測量(高低測量・真北測量)等

この測量は、対象の土地の現状を把握することが目的となります。

 

土地の傾きがないか、幅・大きさはどれくらいか、

方角や日陰などの当たり具合など様々な測量を行います。

 

3.各種業者選定

この業者選定が大きなフェーズとなります。

 

設計・監理業務

建物のレイアウトや詳細を設計してもらう業務、それを監理する業務です。

建設会社(ゼネコン)はこの設計図を基に工事を進めていくので、

とても重要な業務となります。

 

建設業務

いわゆる工事をする業者の選定です。

 

その他様々な業者を選定し、建物の工事着手まで推進していきますが

デベロッパーとしての一番の主な業務は、

コスト管理

となります。

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発注側(デベロッパー)は安く発注すること

受注側(業者)は高く受注することが利益につながるので折り合いをつけることが重要な業務となります。

 

4.スケジュール監理

業者を選定したらいよいよ工事着手まで、業者に動いてもらいます。

行政との折衝から図面の作成、法令遵守の確認等各種業務をお任せします。

 

上記の業務をぼんやり眺めるのではなく、定期的に情報共有をしてもらう場を設けて

スケジュールを守る、もしくは短縮することが重要となります。

 

スケジュールが遅くなればなるほど、建物の完成が遅くなるので

払ったコストに対しての売上回収が遅くなってしまうのです。

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5.まとめ

いかがでしたでしょうか。

 

不動産の開発という規模も大きく華やかに見えるような仕事の裏には、

泥臭く、地道な業務が多く積み重なっていることがおわかりいただけたと思います。

 

発注側として、プロジェクトをいかにスムーズに進めていくかがとても重要となるのです。

 

さて、次回は建物工事の着手から完成までをご説明いたします!!

 

またお会いしましょう!!

 

ぽんぽんた

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