初心者不動産デベロッパーの奮闘

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不動産デベロッパーの仕事内容とは? 土地・用地を仕入れるの流れとは?

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こんにちは!!

 

ぽんぽんたです!!

 

風邪気味で一週間を過ごしておりました。。。

 

風邪気味で働くときの辛さ、尋常じゃないですね。。。

 

さて、今回は不動産デベロッパーがどのようにして、

土地・用地を仕入れていくのかをご説明いたします!!

 

前回の記事もご参考ください!

 

blog.ykponponta.com

 

 

 土地・用地を仕入れる人はどんな仕事をするのか。

不動産デベロッパーとして利益を生み出すには、

土地・用地を仕入れないとプロジェクトがまずスタートしません。

そのため、まずは土地・用地を借りるもしくは買うことが最も重要となります。

 

しかし!

立地や、金額を精査して購入をしないと、建物を貸すもしくは売ることが難しくなります。

結果的に赤字・・・なんてこともあり得るのです。

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儲けとなる良い土地は競合の会社も皆欲しがりますので、

情報が入るスピードや、地主の方々とのコミュニケーション等が重要となります。

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1.土地・用地情報を集める

土地・用地を買うためには、売りに出ている土地の情報を

獲得することが第一のステップです。

 

(1)不動産仲介業者・金融機関から情報をいただく

(2)地主様から直接お話を受ける

(3)他の不動産デベロッパーからの事業協力依頼(JV)

 

上記3点が多いです。

※JV=ジョイントベンチャーという意で1つのプロジェクトに数社のデベロッパーが出資し、事業協力をすること

(1)不動産仲介業者・金融機関から情報をいただく

こちらのルートが最も多いのではないでしょうか。

 

土地・用地を売りたいという方々と、買いたいという方々を仲介し、結び付けるのが主な仕事内容です。

その売却金額の数%を仲介手数料として仲介業者へお支払いします。

そのため、売主の提示する条件(金額等)に合うことやスピーディな対応をする買主に紹介したいと思うはずです。

まず、仲介業者の方々と良好な関係を取っていないと情報が回ってこないでしょう。

基本的に、仲介業者は数社に声をかけ、コンペのような形で売却先を決めます。

重要なのはやはり、スピード購入金額となります。

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(2)地主様から直接お話を受ける

これはめったにないパターンだと思いますが、

この場合情報はあまり出回らないことが多いです。

知らない会社に紹介してもメリットがないためです。

 

そのため、話し合いを深く重ねて希望に合った提示額を出すこと、対応のスピード感がとても重要です。

 

(3)他の不動産デベロッパーからの事業協力依頼(JV)

不動産デベロッパー業界では当たり前の話となっています。

 

他の業界では、自社商品のシェアを伸ばすことや取引先を自社の商品に変えることが重要となりますが、

デベロッパー業界はそのような色があまり強くありません。

 

不動産ビジネス自体とても額が大きいので、リスク分散のため、

JVを組んで共同事業として取り組むことが良くあります

そのため、属人的なものが大きく、あるプロジェクトで懇意となった方にもう一度お声がけする場面もしばしばあるようです。

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2.購入する土地・用地の検討

入ってきた情報に対して、購入の検討をします。

 

・立地条件(都道府県・駅・周辺環境等様々な要素を精査)

・土地代(売主提示の金額が妥当かを精査)

・用途(マンション・商業施設・ホテル・物流施設等を検討)

※それぞれ、法令の順守を前提とした検討

 

その後、現地を視察しその目で判断をします。

 

3.購入段階

土地・用地の購入方法は以下の通りです。

 

土地を仕入れた後の用途、開発コストなどを鑑みて収支を作成。

逆算的にどれくらいの土地代を提案すれば事業が成り立つのかを検証し、提案。

 

上記の提案が競合会社よりも魅力的であれば、

土地の購入権利を勝ち取ることができるという流れです。

 

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。

 

土地・用地の仕入れができないと、会社の事業が開始できないため、

一番重要な不動産の最川上の仕事だといえます。

 

ただ、1000分の3 といわれるほど、土地の仕入れは難しいといわれています。

 

単なるコミュニケーション能力だけでなく、不動産の知識はもちろん、

マーケット感などその他付帯する知識も持ち合わせていたり、

不測の事態に柔軟に対応し、提案できることが必須となります。

 

不動産デベロッパーの土地・用地仕入れについてご理解いただけましたでしょうか。

 

それではまたお会いしましょう!!

 

ぽんぽんた

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